Mange store bygningsejere er i gang med at få digitaliseret deres bygningsmasse i 3D. Boligforeninger har været i gang i nogle år, og nu er kommunerne også begyndt at få de kommunale bygninger opmålt og modelleret i 3D. Fælles for større bygningsejere er, at der er store fordele at hente, når data vedrørende bygningerne er digitale, opdaterede og tilgængelige til brug i mange forskellige sammenhænge.
Af Niels Verner Pedersen, NIRAS
Strategierne for at digitalisere er forskellige alt efter de umiddelbare behov. I kommunerne har der især været behov for at sikre en effektivt drevet Facilitiy Management organisation, FM, ved at forbedre overblikket over kvadratmeteranvendelserne. Netop anvendelse af m2 er vigtige parametre i driften, hvor disse kan anvendes i analyser af arealbehov, disponering af lokaler, udlejning, rengøring, relokering og planlægning af renoveringer og ombygninger.
Flere baggrunde for at digitalisere
Hos boligforeningerne har motivationen eksempelvis været at opnå besparelser gennem en effektivisering af til- og fraflytningssyn og istandsættelser af lejlighederne. Et andet formål har været at skabe en forbedret udlejningssituation gennem visualisering af lejemålene. Typisk har man vurderet, at der kan være besparelser at hente ved til- og fraflytningsprocessen og ved mængderegistrering af de enkelte lejemål. Udbud af istandsættelsesarbejder bliver dermed mere præcise og forhåbentligt billigere.
Andre har nogenlunde tilsvarende motiver for at sikre og understøtte en effektiv Facility Management organisation gennem etablering af et korrekt digitalt datagrundlag mht. bygninger og rum, som kan understøtte forskellige dataudtræk fra modellerne.
Bygningsmodeller
Bygningsmodellerne bygges op på baggrund af eksisterende tegningsmateriale kombineret med enten kontrolmål i marken eller og/eller gennem 3D-laserskanning af bygningerne. Det har ofte vist sig, at det eksisterende tegningsmateriale er mangelfuldt, af varierende kvalitet og forefindes i en blanding af mange forskellige filformater (DWG, PDF, TIFF og JPEG). I en del tilfælde findes der allerede 3D-tegninger udarbejdet i Autodesk Revit, men på grund af ændrede standarder skal disse ofte tilpasses, så der skabes modeller på et ensartet grundlag i hele organisation.
Bygningsmodellerne skal, uanset om de er fremstillet på baggrund af 2D-tegninger, kontrolmål eller laserskanninger, afspejle de faktiske forhold udvendig og indvendig. Levering af temaudtræk som mængdefortegnelser, altså for eksempel hvor mange m2 vægge, lofter og gulve der er tale om, hvor mange meter fodpaneler og gerigter, der er, og rumanvendelser er ofte også en del af leverancerne.
Processen – praktisk gennemførelse
Der er en del forberedelse, inden en digitalisering kan påbegyndes. Tegningsmaterialet skal gennemgås for at afklare, om det er kan anvendes, eller om det skal suppleres – og om der overhovedet findes tegningsmateriale til bygningerne og om de er navngivet ensartet, for eksempel i forhold til bips norm.
I forbindelse med bygninger, der skal skannes, er der flere hensyn at tage:
• Hvornår kan man komme til – hvordan passer det med pedel / kontaktperson?
• Er der beboere/personale i bygningerne, der gør, at man ikke kan skanne inden for normal arbejdstid?
• Kan man være sikker på at kunne komme ind i alle rum?
• Tidsforbrug
• Geografisk spredning af bygningerne
samt en lang række andre meget individuelle faktorer, der kan influere på tid og hastighed.
Selve skanningen udføres typisk med håndholdt skanner, som for eksempel GeoSlam eller lignende eventuelt kombineret med en højpræcisionsskanner, hvor forholdene byder det. Det kunne være på grund af bygningernes karakter, eller hvis de resulterende modeller skal anvendes som projekteringsgrundlag, og der dermed er ekstra krav til nøjagtigheder.
Indsamlede data behandles efterfølgende til en punktsky, der – sammen med optagne billeder fra skanningen – danner god støtte og hjælp til det efterfølgende digitaliseringsarbejde.
Modellering sker ofte i Autodesk Revit, men andre 3D-modelleringsprogrammer som Graphisoft ArchiCAD (PLN) kan også anvendes. Det afhænger af kundens præferencer. Modellering sker oftest i henhold til bibs norm, for eksempel 2, 3 eller 4. bips 2 + er meget anvendt, da den ikke er for detaljeret, men samtidig indeholder relevante informationer i henhold til de stillede krav i forhold til Facilities Management anvendelser.
Eksport til CAFM-systemer
Administratorer af ejendomme bruger ofte et CAFM system, eller computer-aided facilty management software, som hjælper med af udføre serviceopgaver hurtigt og oversigtligt. Leverancer til CAFM systemer er derfor en del af leverancerne. Hvilket system, der anvendes, og hvordan data skal struktureres, er individuelle opgaver. For eksempel vil CAFM systemet, DaluxFM, gerne have, at de eksisterende bygninger opdeles og modelleres som BBR-bygninger. Der er andre systemer, som for eksempel FM: Systems, CAFM Explorer, QFM, Ecodomus, Archibus og Planon, hvoraf de fleste har BIM integration. Det betyder, at der i CAFM systemet kan importeres en BIM model, og at der efterfølgende i FM systemet kan trækkes information om for eksempel vægstørrelser, arealer og andet.
Andre anvendelsesmuligheder
Gode digitale data giver altså adgang til anvendelse af data på mange forskellige måder og til mange forskellige formål. Herudover kan en digitalisering af bygningsmassen eksempelvis danne grundlag for blandt andet:
• Space Management Kortlægning af pladsbehov, optimering af udnyttelse af eksisterende arealer, bedre udnyttelse.
• Driftsoptimering Dette koncept henvender sig til virksomheder, som er bygningsejere og ønsker en vurdering af bygningsstand samt mulige optimeringsmuligheder. Det grundlæg- gende element og motivation for virksomheder, der vælger en bygningsscreening, er at skabe sig et overblik over bygningens overordnede stand og muligheder for optimeringer af totaløkonomien for ejendommen og dermed øge ejendomsværdien. Specielt energiscreeninger har vist, at der i gennemsnit har kunnet påvises et energieffektiviseringspotentiale på mellem 10 -15 procent af elforbruget og mellem 15–25 procent af varmeforbruget med en gennemsnitlig simpel tilbagebetalingstid på mellem 1-4 år.
• Drift og vedligeholdelsesplaner Omfatter en prioriteret plan for de kommende vedligehol- delsesudgifter over en 10-årig periode for de bygningsdele og installationer, som kræver vedligeholdelse. Vedligeholdelsesplanen udarbejdes ud fra en generel byggeteknisk gennemgang og vurdering af de bygningsdele og installationer, som vil kræve vedligeholdelse samt en gennemgang af foreliggende drift – og vedligeholdelsesmateriale. Den byggetekniske gennemgang er udført ved en visuel besigtigel- se af tilgængelige bygningsdele ud- og indven- digt.
• Teknisk Due Diligence Der udarbejdes typisk en Teknisk Due Diligence med en beskrivelse af ejendommen på bygningsdelsniveau i forbindelse med et kommende ejerskifte eller andet, som kræver en vurdering af ejendommens tilstand.
Formålet med en Teknisk Due Diligence er grundlæggende at vurdere eventuelle større udgifter til bygningsdele, installationer og udearealer. Afrapportering af fejl og mangler med økonomi for opretning af registrerede mangler. Økonomi fordelt på henholdsvis akut vedligeholdelse, der skal udføres straks, og planlagt vedligeholdelse, der udføres inden for en tidshorisont på 3, 5 og 10 år.
Derudover vil der være mulighed for, at bygningsmodellerne kan anvendes til indendørs navigation og positionsbestemmelse. I dag er der undersøgelser, som viser, at der er ganske meget spildtid forbundet med at finde vej eller finde objekter i store bygninger. Med entydige referencer på de enkelte rum i bygningerne skabes en del af datagrundlaget for brug af såkaldte indoor wayfinding apps, der hjælper brugerne til at navigere i store bygningskomplekser, som for eksempel sygehuse og universiteter. På samme måde øges mulighederne for lettere at lokalisere både personer og udstyr.
Nogle anvendelser kan kræve modellering i en højere detaljeringsgrad og/eller højere nøjagtighed, eksempelvis i forbindelse med om- eller tilbygninger. Inden igangsætning af et digitaliseringsprojekt er det derfor vigtigt at få afklaret, hvad data skal bruges til, så det rigtige ambitionsniveau og metode for dataindsamling og modellering kan fastlægges.